三大风险影响买家利益——房地产信托需绷安全弦
来源：WWW.TRUSTSZ.COM 时间：2004-06-01
自去年央行出台一系列紧缩房地产贷款的政策之后，房地产信托业务大行其道，到目前，全国已经出售了几十个房产信托项目。房地产信托虽一时解决了开发商的燃眉之急，并给投资者一个新的投资渠道，但其中风险仍不可忽视。
房地产融资新途径
2003年6月，央行发布的121号文件对于房地产项目的开发融资做出了诸多限制，房地产项目开发融资难度加大。
在银行融资门槛日益提高的背景下，房产信托就成为了开发商寻求项目融资的最佳工具。
伟业顾问董事总经理杨泓认为，产业投资基金的缺失进一步促使房地产开发商将融资渠道向信托方面转移，他指出，根据相关规定，我国所有的投资基金都只能是证券投资基金，而不能有产业投资基金，“在国外，产业投资基金在房地产开发融资当中扮演重要的角色，而在我国，没有产业投资基金的支持、银行融资的门槛又被提高，开发商自然会把融资渠道瞄准房产信托。”
被开发商一致瞄准的房产信托是信托产品的一种，是指投资（购房）人将资金委托信托公司管理，用于房地产项目的开发建设，并从中获得收益的信托投资方式。
三大风险影响买家利益
随着房产信托的不断出现，风险开始逐步显露，银监会相关人士透露，“少量”购房信托在运作过程中存在“不规范”和“风险”，并“已经对中小投资人的收益带来了风险”。
风险一：投资回报说了不算
根据《信托法》的有关规定，所有信托产品都不得向买受人承诺收益率，虽然在现行的市场规则下，开发商或信托公司通常会承诺一定的收益率，但是，相关法律专家认为，法律并不保护这个收益率。
北京大学经济学院院长助理崔建华说，这意味着在信托计划运作之后，如果信托产品的收益率低于当时所承诺的收益率，那么作为购买人，无权要求信托公司按照当时承诺收益率兑现收益。
例如，如果购买了总额为35万元的房产信托，信托公司承诺的收益率为2年4％，收益额为14000元，但是，当信托计划结束之后，收益率只有2％，收益额只有7000元，而在这时，购买人只能接受7000元的收益，而无权要求信托公司兑现14000元的收益，这样计算，购买人损失了7000元。
另外，如果信托计划执行后，所获得的收益率如高于开发商或信托公司的承诺，按照通常的规则，房产信托的购买人也只能按照当时约定的收益率获取收益而不能将收益率调高，在这种情况下，投资人的利益自然会受到相应的“负面影响＂。
风险二：担保赔付并不保险
据了解，在现行房产信托的运作模式当中，通常要设置担保方，但是，一位长期从事信托操作的业内人士说，对购买人来说，这个所谓的担保并不保险，因为它的担保效力仅仅发生在信托公司与被投资项目之间，而不是项目与购买人之间或信托公司与信托购买人之间。
虽然按照中国人民银行的有关规定，“信托投资人在被投资方破产的情况下，在所有债权人当中拥有优先偿付权＂，但是，“优先偿付＂的对象是信托公司，而非直接偿付给购买人，一位业内人士指出，如果信托公司出于一定的目的拒绝退还本金或者不完全退还本金，购买人的利益将被损害。
北京汉华律师事务所胡凌律师指出，由于信托购买人和信托公司的债务关系与信托公司和被投资的房地产项目之间的债务关系是两个独立的法律关系，因此，如果在房产信托运作的过程中，被投资方倒闭，需要启动担保赔付时，首先需要解决被投资房地产项目与信托公司之间的债务关系，而非信托公司与信托购买人之间的法律关系。
风险三：信托公司评估项目并不可靠
杨泓指出，由于中国没有专业的房地产信托公司，房产信托产品通常由一般的信托公司发行，这就致使信托公司对项目的前景难以做出准确的判断。作为信托购买人资金的代管者，对房地产项目前景判断的失误，将直接导致信托购买人的利益受到损失。杨泓认为，这也是房产信托又一大风险。
据记者了解，在现今的市场中，基本上所有发行房产信托的信托公司都不聘请专业的评估机构对房地产项目的前景进行预测，往往需要购买人根据自身的经验进行判断，一旦个人的判断出现错误，往往会对信托购买人造成巨大的利益损失。
房产信托有待规范
正是由于上述风险的存在，银监会已经在考虑整肃房产信托市场，甚至有传言说“银监会欲叫停房产信托”，虽然银监会已经进行了否认，但是，有关人士透露，即将出台《房地产信托专项管理办法》，这一“新规”的核心内容在于限制了房产信托的总额不得超过项目总资金量70％，这无疑抬高了房产信托的门槛。
崔建华认为，此举不仅对信托公司与开发商有较大的影响，对有意向投资房产信托的买家来说也有所影响。他指出，房产信托的大量出现是因为其融资成本低于银行融资的成本，而新政策出台之后，房产信托融资的成本将有所提高，当其融资成本超过银行或其他融资方式的成本时，开发商将不再热衷于采用这一融资工具，普通买家将有可能买不到房产信托。
不过，这仅仅是一种猜想，在短时间内还很难做出房产信托与银行贷款谁代替谁的结论。随着房地产金融创新的深入，以后会有越来越多的融资方式出现，至于房产信托，很可能将是这样一种情况，当开发商想到需要融资的时候，会想起有这样一种融资手段，也就是说，银行多了一个竞争者，开发商多了一个融资渠道，投资者多了一种投资手段。
房地产融资新途径
2003年6月，央行发布的121号文件对于房地产项目的开发融资做出了诸多限制，房地产项目开发融资难度加大。
在银行融资门槛日益提高的背景下，房产信托就成为了开发商寻求项目融资的最佳工具。
伟业顾问董事总经理杨泓认为，产业投资基金的缺失进一步促使房地产开发商将融资渠道向信托方面转移，他指出，根据相关规定，我国所有的投资基金都只能是证券投资基金，而不能有产业投资基金，“在国外，产业投资基金在房地产开发融资当中扮演重要的角色，而在我国，没有产业投资基金的支持、银行融资的门槛又被提高，开发商自然会把融资渠道瞄准房产信托。”
被开发商一致瞄准的房产信托是信托产品的一种，是指投资（购房）人将资金委托信托公司管理，用于房地产项目的开发建设，并从中获得收益的信托投资方式。
三大风险影响买家利益
随着房产信托的不断出现，风险开始逐步显露，银监会相关人士透露，“少量”购房信托在运作过程中存在“不规范”和“风险”，并“已经对中小投资人的收益带来了风险”。
风险一：投资回报说了不算
根据《信托法》的有关规定，所有信托产品都不得向买受人承诺收益率，虽然在现行的市场规则下，开发商或信托公司通常会承诺一定的收益率，但是，相关法律专家认为，法律并不保护这个收益率。
北京大学经济学院院长助理崔建华说，这意味着在信托计划运作之后，如果信托产品的收益率低于当时所承诺的收益率，那么作为购买人，无权要求信托公司按照当时承诺收益率兑现收益。
例如，如果购买了总额为35万元的房产信托，信托公司承诺的收益率为2年4％，收益额为14000元，但是，当信托计划结束之后，收益率只有2％，收益额只有7000元，而在这时，购买人只能接受7000元的收益，而无权要求信托公司兑现14000元的收益，这样计算，购买人损失了7000元。
另外，如果信托计划执行后，所获得的收益率如高于开发商或信托公司的承诺，按照通常的规则，房产信托的购买人也只能按照当时约定的收益率获取收益而不能将收益率调高，在这种情况下，投资人的利益自然会受到相应的“负面影响＂。
风险二：担保赔付并不保险
据了解，在现行房产信托的运作模式当中，通常要设置担保方，但是，一位长期从事信托操作的业内人士说，对购买人来说，这个所谓的担保并不保险，因为它的担保效力仅仅发生在信托公司与被投资项目之间，而不是项目与购买人之间或信托公司与信托购买人之间。
虽然按照中国人民银行的有关规定，“信托投资人在被投资方破产的情况下，在所有债权人当中拥有优先偿付权＂，但是，“优先偿付＂的对象是信托公司，而非直接偿付给购买人，一位业内人士指出，如果信托公司出于一定的目的拒绝退还本金或者不完全退还本金，购买人的利益将被损害。
北京汉华律师事务所胡凌律师指出，由于信托购买人和信托公司的债务关系与信托公司和被投资的房地产项目之间的债务关系是两个独立的法律关系，因此，如果在房产信托运作的过程中，被投资方倒闭，需要启动担保赔付时，首先需要解决被投资房地产项目与信托公司之间的债务关系，而非信托公司与信托购买人之间的法律关系。
风险三：信托公司评估项目并不可靠
杨泓指出，由于中国没有专业的房地产信托公司，房产信托产品通常由一般的信托公司发行，这就致使信托公司对项目的前景难以做出准确的判断。作为信托购买人资金的代管者，对房地产项目前景判断的失误，将直接导致信托购买人的利益受到损失。杨泓认为，这也是房产信托又一大风险。
据记者了解，在现今的市场中，基本上所有发行房产信托的信托公司都不聘请专业的评估机构对房地产项目的前景进行预测，往往需要购买人根据自身的经验进行判断，一旦个人的判断出现错误，往往会对信托购买人造成巨大的利益损失。
房产信托有待规范
正是由于上述风险的存在，银监会已经在考虑整肃房产信托市场，甚至有传言说“银监会欲叫停房产信托”，虽然银监会已经进行了否认，但是，有关人士透露，即将出台《房地产信托专项管理办法》，这一“新规”的核心内容在于限制了房产信托的总额不得超过项目总资金量70％，这无疑抬高了房产信托的门槛。
崔建华认为，此举不仅对信托公司与开发商有较大的影响，对有意向投资房产信托的买家来说也有所影响。他指出，房产信托的大量出现是因为其融资成本低于银行融资的成本，而新政策出台之后，房产信托融资的成本将有所提高，当其融资成本超过银行或其他融资方式的成本时，开发商将不再热衷于采用这一融资工具，普通买家将有可能买不到房产信托。
不过，这仅仅是一种猜想，在短时间内还很难做出房产信托与银行贷款谁代替谁的结论。随着房地产金融创新的深入，以后会有越来越多的融资方式出现，至于房产信托，很可能将是这样一种情况，当开发商想到需要融资的时候，会想起有这样一种融资手段，也就是说，银行多了一个竞争者，开发商多了一个融资渠道，投资者多了一种投资手段。
(xintuo摘自经济日报)